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Il decreto legislativo del 20 giugno 2005 n. 20 , prevede uan specifica  forma di tutela per l ‘acquirente  di immobili da costruire che consiste nell’obbligo  posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente  una fideussione a garanzia  di tutte le somme  o comunque  dei corrispetivi  incassati  sino al trasferimento della proprieta’ o al diritto  reale di godimento

Lo scopo  della nuona normativa e’ quella di tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente  piu debolle,

al quale deve essere  garantita  la possibilita’ di recuperare tutte le somme  versate al costrutore  nel caso  un cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi ,quando cioe’ il costruttore venga assoggetato  a esecuzione immobiliare , a fallimento  ,a concordato preventivo ,ad  amministrazione controllata , al liquidazione  coatta amministrativa.

In sotanza ,se si verifica una della situazioni di crisi del costruttore  sopra indicate , l’acquirente ,anziche esere costretto, ad avvaire ,

lunghe e costose azioni giudiziarie ,che spesso si rivelano inutili, si rivolgera’ direttamente in banca  o all’impresa  di assicurazione,

o all’altro intermediario  finazioario  abilitato  che ha concesso la fideiussione a suoi favore , per vedersi restituire  le somme fiono a quel momneto versate .

In realta’ il decreto no lsi limita a disciplinare la sola fideuissione ma introduce nel nostro ordinamento un un ,

pacchetto articolato di tutele , per chi compra :

immobiliare-case-in-vendita-appartementi-in-vendita-case-terreno-edificabile-casa-indipendente-terreni-in-vendita-terreno-casale-casa-mercato-immobiliare-rusticoa favore  dell’acquirente  di immobile da costruire .

oltre, all’obbligo  posto a carico del costruttore  di conseganre  all’acquirente una garanzia fideiussoria 

comprende : l’obbligo  posto a carico del csotrutore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia  del risarciemnto  delgi eventuali  danni  materiali  e diretti  del’immobile derivanti da rovina  totale  o parziale o da gravi difetti costruttivi,

l’obbligo di adeguare il contratto preliminare ,o qualsiasi altro contrsatto  comunque diretto al successivo trasferimento della proprieta’ a una persona,

a un contenuto fissato dal legislatore .

-la previsione di una una procedura minima altermativa  per il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteva  iscritta a garanzia,

la banca non vi porovveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta.

-divieto per il notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita , se prima o contestualmente alla stipula non si sia ,

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proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento  di un atto idoneo alla cancellazione c dell’ipoteca  per lotti senza ,

accollo di mutuo  o al frazionamento della stessa  per lotti con accollo.

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-Diritto di prelazione a favore dell’acquirente  nel caso di vendita all’asta dell’immobile , gia adibito all’acquirente  ad abitazione principale ,nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto  la fideiussione il rimborso delle somme anticipate .

-l’esclusione della revocatoria fallimentare  per immobili che l’acquirente  o i suoi parenti e affini entro il terzo grado  si,

sia impegnato ad adibire  entro dodici mesi  dalla data di acquisto  o di iultimazione m, purche’ trasferiti a giusto  prezzo,

da valutarsi alla data della stipula del preliminare .

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-La possibilita’ per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria  prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione  o lo scioglmento del contratto.

Presso il ministero dell’economia  e delle fianze e presente un un fonto di soliadarieta’  fianaziato con le fideiussioni , diretto ,

ad assicurare  un indennizzo ai soggetti vittime di fallimenti  immobiliari 

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La nuova normativa disciplina a tutela trova applicazione solo a queste condizioni

-Che a valere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa  o una coperativa edilizia  e che ad acquistare o a promettere di acquistare  sia una persona fisica , non si applica quindi se a vendere sia un privato  o se ad aquistare sia una  societa’  pero ‘ i soci delle coperative sono tutelati

b- deve trattarsi di immobili da costruire ossia  di immobili peri  quali da una lato , sia gia’stato richiersto  il permesso do costruire , dall’altro  siano ancora da edificare  o per i quali la costruzione  non risulti  essere stata  ultimata  versando  in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del cerfificato di agibilita’.

Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato immobiliare la normativa si applica a fabbricati ti tipo residenziale :

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commerciale ,produttivo ,direzionale e altri ancora .

Esistono due eccezzioni , il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile , gia’ adibito dall’acquirente  ad abitazione principale , nellì’ambito  di una procedura esecutiva, e l’esclusione della revocatoria  fallimentare  per immobili trasferiti  – a giusto prezzo – , si applicano  solo a fabbricati a destinazione residenziale , che l’acquirente si impegni ad adibire o abbia gia’ adibito ad abitazione principale propria o di parenti prossimi

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Le tutele a faovore dell’acquirente di un immobile da costruire  sono destinate a operare in diversi momenti :

a- al momento della stipula del preliminare :

-l’obbligo di consegna all’acquirente della fidiussione , ( la cui efficacia e’ destianta a cessare solo al momento in cui avviene il trasferimento della proporta’ del bene )

– l’obbligo di adeguare il contratto  al contenut odi legge .

b- dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo :

-la facolta’ di chiedere il frazionamento del mutuo

-l’impedimento del notaio alla stipula in assenza di titolo per il frazionamento o la ancellazione dell’ipoteca o del pignoramento .

c- all’atto notarile definitivo di trasferimento  della proproita’ :

-l’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria.

d- dopo la stipila delll’atto definitivo :

-il diritto di prelazione

– l’esclusione della revocatoria fallimentare