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l’investimento immobiliare che si la casa o un immobile in generale e’ una scelta importante ,ecco perche metto a disposizione la mia consulenza per aiutarti nella scelta di un giusto acquisto e che possa essere per te un investimento immobiliare per il futuro .

I miei servizi di consulenza  ti assisteranno fi n dal inizio della trattativa e pero arrivare al rogito finale ,

salvaguardandoti e dandoti consigli su come evitare spiagevoli sorprese ,

ECCO I MIEI SERVIZI DI CONSULENZA :

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CANDUCCI GEOM FRANCESCO

CELL 342 56 02 621

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Il decreto legislativo del 20 giugno 2005 n. 20 , prevede uan specifica  forma di tutela per l ‘acquirente  di immobili da costruire che consiste nell’obbligo  posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente  una fideussione a garanzia  di tutte le somme  o comunque  dei corrispetivi  incassati  sino al trasferimento della proprieta’ o al diritto  reale di godimento

Lo scopo  della nuona normativa e’ quella di tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente  piu debolle,

al quale deve essere  garantita  la possibilita’ di recuperare tutte le somme  versate al costrutore  nel caso  un cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi ,quando cioe’ il costruttore venga assoggetato  a esecuzione immobiliare , a fallimento  ,a concordato preventivo ,ad  amministrazione controllata , al liquidazione  coatta amministrativa.

In sotanza ,se si verifica una della situazioni di crisi del costruttore  sopra indicate , l’acquirente ,anziche esere costretto, ad avvaire ,

lunghe e costose azioni giudiziarie ,che spesso si rivelano inutili, si rivolgera’ direttamente in banca  o all’impresa  di assicurazione,

o all’altro intermediario  finazioario  abilitato  che ha concesso la fideiussione a suoi favore , per vedersi restituire  le somme fiono a quel momneto versate .

In realta’ il decreto no lsi limita a disciplinare la sola fideuissione ma introduce nel nostro ordinamento un un ,

pacchetto articolato di tutele , per chi compra :

immobiliare-case-in-vendita-appartementi-in-vendita-case-terreno-edificabile-casa-indipendente-terreni-in-vendita-terreno-casale-casa-mercato-immobiliare-rusticoa favore  dell’acquirente  di immobile da costruire .

oltre, all’obbligo  posto a carico del costruttore  di conseganre  all’acquirente una garanzia fideiussoria 

comprende : l’obbligo  posto a carico del csotrutore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia  del risarciemnto  delgi eventuali  danni  materiali  e diretti  del’immobile derivanti da rovina  totale  o parziale o da gravi difetti costruttivi,

l’obbligo di adeguare il contratto preliminare ,o qualsiasi altro contrsatto  comunque diretto al successivo trasferimento della proprieta’ a una persona,

a un contenuto fissato dal legislatore .

-la previsione di una una procedura minima altermativa  per il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteva  iscritta a garanzia,

la banca non vi porovveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta.

-divieto per il notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita , se prima o contestualmente alla stipula non si sia ,

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proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento  di un atto idoneo alla cancellazione c dell’ipoteca  per lotti senza ,

accollo di mutuo  o al frazionamento della stessa  per lotti con accollo.

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-Diritto di prelazione a favore dell’acquirente  nel caso di vendita all’asta dell’immobile , gia adibito all’acquirente  ad abitazione principale ,nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto  la fideiussione il rimborso delle somme anticipate .

-l’esclusione della revocatoria fallimentare  per immobili che l’acquirente  o i suoi parenti e affini entro il terzo grado  si,

sia impegnato ad adibire  entro dodici mesi  dalla data di acquisto  o di iultimazione m, purche’ trasferiti a giusto  prezzo,

da valutarsi alla data della stipula del preliminare .

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-La possibilita’ per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria  prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione  o lo scioglmento del contratto.

Presso il ministero dell’economia  e delle fianze e presente un un fonto di soliadarieta’  fianaziato con le fideiussioni , diretto ,

ad assicurare  un indennizzo ai soggetti vittime di fallimenti  immobiliari 

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La nuova normativa disciplina a tutela trova applicazione solo a queste condizioni

-Che a valere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa  o una coperativa edilizia  e che ad acquistare o a promettere di acquistare  sia una persona fisica , non si applica quindi se a vendere sia un privato  o se ad aquistare sia una  societa’  pero ‘ i soci delle coperative sono tutelati

b- deve trattarsi di immobili da costruire ossia  di immobili peri  quali da una lato , sia gia’stato richiersto  il permesso do costruire , dall’altro  siano ancora da edificare  o per i quali la costruzione  non risulti  essere stata  ultimata  versando  in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del cerfificato di agibilita’.

Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato immobiliare la normativa si applica a fabbricati ti tipo residenziale :

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commerciale ,produttivo ,direzionale e altri ancora .

Esistono due eccezzioni , il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile , gia’ adibito dall’acquirente  ad abitazione principale , nellì’ambito  di una procedura esecutiva, e l’esclusione della revocatoria  fallimentare  per immobili trasferiti  – a giusto prezzo – , si applicano  solo a fabbricati a destinazione residenziale , che l’acquirente si impegni ad adibire o abbia gia’ adibito ad abitazione principale propria o di parenti prossimi

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Le tutele a faovore dell’acquirente di un immobile da costruire  sono destinate a operare in diversi momenti :

a- al momento della stipula del preliminare :

-l’obbligo di consegna all’acquirente della fidiussione , ( la cui efficacia e’ destianta a cessare solo al momento in cui avviene il trasferimento della proporta’ del bene )

– l’obbligo di adeguare il contratto  al contenut odi legge .

b- dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo :

-la facolta’ di chiedere il frazionamento del mutuo

-l’impedimento del notaio alla stipula in assenza di titolo per il frazionamento o la ancellazione dell’ipoteca o del pignoramento .

c- all’atto notarile definitivo di trasferimento  della proproita’ :

-l’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria.

d- dopo la stipila delll’atto definitivo :

-il diritto di prelazione

– l’esclusione della revocatoria fallimentare

 

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AGEVOLAZIONE PRIMA CASA : L’acquisto delle pertinenze ma cosa sono ??

Dal codice civile secondo cui :

sono pertinenze le cose , la nozione di pertinenza viene chiarita nell’articolo  817  destinate in modo durevole a servizio oa ornamento di un’altra cosa ,

La destinazione puo’ essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima ,

Si può quindi desumere che affinché sussista un rapporto pertinenziale tra due beni siano necessari due pressupposti 

  • oggettivo: la destinazione deve essere caratterizzata dal requisito di durevolezza, da intendersi che il rapporto pertinenziale non sia meramente occasionale, e deve essere ad ornamento di un’altra cosa da intendersi come bene principale;
  • soggettivo: la volontà del proprietario o titolare di un diritto su entrambe le cose di porre la pertinenza in un
  • rapporto di strumentalita’ funzionale nei confronti del bene principale .
  • Sull’argomento bisogna fare riferimento anche alla sentenza N.25127 del 30 Novembre 2009 della Cassazione la quale mette inoltre in risalto che «Se la scelta pertinenziale non è giustificata da reali esigenze (economiche, estetiche o di altro tipo),non può avere valenza tributaria, perché avrebbe l’unica funzione di attenuare il prelievo fiscale,
  • eludendo il precetto che impone la tassazione in ragione della reale natura del cespite

Al verificarsi delle condizioni prima elencate le agevolazioni  per la prima casa competono allo stesso modo per l’acquisto, delle

sue pertineze , acnhe se effettuato  con atto separato , ma solo per una pertineza per ciascuna delle segeunti  categoria catastali  :

-a     c/2  ( cantina o soffitta )

-b   c/6   ( garage  o box auto )

-c   c/7   ( tettoia  o posto auto )

Le unita’ immobiliari classificate  ( o classificabili ) nelle citate categorie  catastali  possono anche trovarsi  in prossimita’ dell’abitazione  principale ( comunque non in un punto  distante o addirittura  in  un altro comune ) ma di fatto ,devono essere destinate in modo durevole a servizio della casa  di abitazione .

-AGEVOLAZIONE  PRIMA CASA : Casi particolari

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CONIUGE IN REGIME DI COMUNIONE DEI BENI :

Nel caso in cui i due coniugi  sono i comunione legale acquistino un appartamento  da adibire ad abitazione  principale  ma solo uno dei due  possegga  i requisiti soggettivi  per fruire dell’agevolazione  prima casa ( in quanro ad esempio l’altro coniuge abbia acquistato casa prima del matrimonio  ovvero in regime di separazione dei beni) il benedicio si applica in misura  del 50 % ,cioe’ limitatamente alla quota acquistata  dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti .

-Si aplica il 50% limitatamente alla quota aquisita.

Titolari di nuda proprieta’ su altre abitazioni :

L’agevolazione prima casa e riconosciuta  anche all’acquirente  o ai coniugi  che siamo titolari del diritto di nuda proprieta’  su altra casa  di abitrazione situata nelle stesso  es comune di SANTARCANGELO DI ROMAGNA incui si trova l’immobile che viene aquistato ,sempre che ricorano  le altree condizioni  previste per legge , il beneficio spetta pero solo se la nuda propoirta’  sia stata acquistata senza fruire in precedenza dell’agevolazione prima casa.

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ACQUISTI SI ULTERIORI  QUOTE DELLO STESSO IMMOBILE  :

Si puo’ fruire dell’agevolazione prima casa , in presenza di tutti gli altri requisiti soggettiti  e oggettivi  previsti per legge , anche :

quanto si acquistano quote di un immobile di cui si e’ gia propritari  di una parte .

Sulla stessa casa di abitazione l’agevolazione spetta anche nei seguenti casi :

a- Quando cha ha diritto di usufrutto ,uso  o abitazione  acquista la nuda proprieta’  dell’immobile .

b- Quando il nudo propietario  acquista il ditirro  di usufrutto ,uso o abitazione , acquisto di abitazione contigua

INOLTRE L’AGEVOLAZIONE PRIMA CASA SPETTA ANCHE NELLE SEGEUNTI DUE IPOTESI :

a- Quando si acquistano due appartamenti contigui destianti a costituire un’unica unita’ abitativa , purche ?, l’abitazione  conservi ,anche dopo la riunione delgl iimmobili , le caratteristiche di non lusso 

b- Quando  si acquista  un immobile  contiguo ad altra casa di abitazione  gia ‘ acquistata fruiendo dei benefici prima casa ( ad esempio  quando si acquista  una stanza contigua ).

ACQUISTO DI ABITAZIONE IN CORSO DI COSTRUZIONE  :

-Anche quando si acquista un immobile non ultimato si puo’ beneficiare dell’agevolazione fiscale  ,sempre  in presenza di tutti i requisiti  previsti per legge e ammesso che l’immobile assuma  le caratteristiche di abitazione principale non di lusso

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CITTADINO ITALIANO NON RESIDENTE :

Chi e’ emigrato all’estero  puo’ aquistare un immobile in regime agevolato a prescindere della sua ubicazione sul territorio nazionale .

ovviamente , l’agevolazione  spetta qualora sussistano  gli altri  requisiti , e in particolare condizione che l’immobile  sia acquistato come prima casa .

Non e’ necessario  per l’aquirente stabilire entro 18 mesila residenza nel comune in cui e situato  l’immobile acquistato .

Ai contribuenti  che non hanno  la cittadinanza italaina , l’agevolazione spetta solo in presenza di tutte le condizioni previste  e , in particolare  ,quando l’acquirente  ha la residenza nel comune  in cuisi trova l’immobile  aquistato  ( o la stabilisce entro 18 mesi ).

 

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Nel entroterra della Romagna cittadina ricca di storia e cultura 

-Agenzolazioni acquisto prima casa ma  cosa sono ?

-E come si ottengono ?

Proviamo a rispondere a qusta domanda

-Le agevolazioni prima casa :

Ii primo requisito indispensabile  per avere delle agevolazioni del acquisto della prima casa  sono riguardanti una casa di abitazione non di lusso 

Per verificare se un immobile e considerato di lusso  occorre far riferimento ai criteri dal decreto del ministero dei lavori pubblici del 2 agosto del 1969 gazzetta ufficiale  n. 218 del 27 agosto del 1969

acertati i requistiti di abitazione non di lusso i benefici spettano a prescindere dalla categoria catastale in essere dellìimmobile ;

e solo in presenza di determinate condizioni :

a- L’immobile  deve essere ubicato nel comune incui  l’acquirente ha la residenza per esempio Santarcangelo di Romagna incui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula  nel comune di Santarcangelo l’acquirente svolte la propria attivita’ principale .

Per il personale delle forze dell’ordine non e’ richista e’ richista la condizione della residenza nel comune di ubicazione,

di ubicazione dell’immobile con le agevolazioni prima casa , mentre peri cittadini italiani residente all’estero deve trattarsi di prima casa posseduta ,

sul territorio italiano .

b-L’acquirente non deve errere titolare  esclusivo  o in comunione con il coniuge di diritti di proprieta’,usufrutto ,uso ,abitazione  di altra casa  di abitazione nel territorio del comune di es: Santarcangelo di Romagna 

c-Non bisogna essere titolari neppure  per quote  o in comunione legale , su tutto il territorio nazionale ,di diritti di proprieta’ ,

uso ,usufruto ,abitazione  o nuda proprita’ ,su altra casa  di abitazione ,acquistata , anche dal coniuge, usufruendo  della agevolazioni per l’acquisto  della prima casa .

In presenza dei requisiti  elencati l’agevolazione prima casa spetta anche se il bene viene aquistato da un minore, non emancipato ,

o da altre persone incapaci  quali interdetti e inabilitati .

Le condizioni  di cui alle  lettere . b-c- e l’impegno a stabilire la residenza  entro 18 mesi  , 

da aprte dell’acquirente  che nno risiede nel comune di Santarcangelo di Romagna dove e situato l’immobile  che si acquista ,devono

essere ,attestate  con apposita  dichiarazione da inserire nell’atto di aquisto .

Se per errore , nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse , e’ possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo.

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